11月9日，房地产板块久违的出现在了板块涨幅榜前列。截至收盘，房地产开发板块上涨1.44%，阳光城、金科股份、新城控股、中南建设涨停，金地集团、中洲控股等涨逾6%。消息面上，11月8日，中国银行间市场交易协会将民营房企纳入“第二支箭”政策，预计可支持至少2500亿元民营企业债券融资。

　　图片来源：中国银行间市场交易协会官网

　　什么是“第二支箭”？

　　2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

　　第一支箭——信贷支持。人民银行对商业银行的宏观审慎评估(MPA)中新增专项指标，鼓励金融机构增加民营企业信贷投放，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。

　　第二支箭——民营企业债券融资支持工具。设立民营企业债券融资支持工具，由人民银行运用再贷款提供部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。

　　第三支箭——民营企业股权融资支持工具。部分民营上市公司控股股东由于股票质押比例较高，面临平仓风险，有必要对金融市场的非理性预期和行为进行引导。

　　图片来源：中国政府网(央行行长易纲19年9月表示，三支箭政策取得较好效果)

　　民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，2018年以来有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。不过，政策创始之初更多支持的是其他非地产企业，此次政策重点强调了将民营房企纳入覆盖，是一个较好的表态。交易商协会也表示，已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。

　　易居研究院智库中心认为，该政策说明了针对房企的融资正从救急进入到常态化的模式。此前的一些债券融资主要针对处于违约边缘的房企或仅考虑基本面尚好的企业，而本次政策则比较系统地从整体行业健康的角度入手，同时也有比较充足的资金准备。

　　地产行业近两月出现转机

　　近两年对房地产企业而言确实难熬，一边是房子难卖，另一边是融资困难。不过，地产行业可能即将越过此前最艰难的时段，11月8日，据中指研究院最新监测数据显示，2022年10月份，房地产企业非银融资总额为557亿元，同比上升16%，环比下降27%；2022年1月份至10月份，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。

　　10月份是今年以来房地产企业非银融资首次出现同比正增长，政策鼓励、适度放宽是信用债发行稳定提升的原因。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，受政策的持续鼓励，信用债发行年内明显改善，维护了发行市场的稳定。

　　此外，房企的销售状况也出现了一定的改观，近期上市房企陆续披露9月销售业绩，部分房企销售金额实现同比或环比增长。招商蛇口披露的9月销售情况简报显示，9月公司实现签约销售面积95.21万平方米，同比下降3.69%；实现签约销售金额350.48亿元，同比增长50.23%。万科A公告，9月实现合同销售面积227.1万平方米，环比增长12.1%，同比下滑0.48%；合同销售金额347.3亿元，环比增长12.1%，同比下滑3.82%。

　　据中指研究院不完全统计数据，9月份地方出台的房地产政策约151次，政策优化节奏较7月份、8月份明显加快，叠加房企推盘节奏和营销力度加大，使得房地产市场活跃度有所改善。

　　房地产市场或逐步触底企稳

　　近一段时间以来，“保障房地产合理融资需求”的政策暖风频吹。10月28日，国务院关于金融工作情况的报告要求，保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

　　11月1日，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司召集21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。

　　11月2日，中国人民银行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上接受访谈时表示，“近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”

　　再加上这次中国银行间市场交易协会将民营房企纳入“第二支箭”政策，在不足半个月的时间内，如此密集的发声支持民营房企融资，民营房企或将迎来发债融资窗口期。

　　植信投资研究院表示，步入2022年末，房企整体融资环境出现了更多有利情形，风险进一步扩大的概率正在下降。随着宏观政策不断落地、部分房企风险有效化解，购房者信心有望得以修复，加之房企融资环境正在积累更多逐步向好的因素，预计年内房地产市场逐步触底企稳。

（文章来源：东方财富研究中心）

文章来源：东方财富研究中心
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